Het Vlaams Gewest legt, overeenkomstig artikel 25 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996,  een heffing op leegstaande en/of verwaarloosde gebouwen en leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte en/of onbewoonbare woningen.

Artikel 39 van dit decreet voorziet in een vrijstelling in geval van overmacht.

Hof van Cassatie 26 september 2008: aan het begrip “overmacht”, in het kader van de Vlaamse leegstandheffing moet een van het gemeen recht afwijkende uitleg gegeven worden, in die zin dat er reeds sprake kan zijn van overmacht wanneer de leegstand van het pand te wijten is “aan redenen buiten de wil van de houder van het zakelijk recht, van wie redelijkerwijze niet kan worden verwacht dat hij een einde stelt aan de leegstand”.

De rechtspraak aanvaardde reeds overmacht in de volgende gevallen:

–  de weigering van een bouwvergunning om weinig relevante redenen  ;

–  de ziekte van de belastingplichtige (Alzheimer) waardoor het normaal beheer van het patrimonium onmogelijk is ;

–  een levensbedreigende ziekte die op korte termijn een ernstige implicatie dreigt te hebben op de financiële situatie van het gezin van de belastingplichtige, waardoor niet kan worden verwacht dat hij prioritair herstellingswerken laat uitvoeren aan een bedrijfsruimte waarin hij zelf niet meer actief is ;

–  de vernieling van het pand door brand en de daaropvolgende aanslepende gerechtelijke procedure met de brandverzekeraar en het wachten op de uitbetaling van een eerste gedeelte van het verzekerde bedrag alvorens het pand te slopen ;

–  een echtscheiding waardoor de normale voortgang van de renovatiewerken aan een pand dat initieel als gezinswoning zou worden ingericht, vertraging opliep ;

–  het feit dat een vennootschap als kandidaat-verhuurder voor het onroerend goed een weinig realistische huurprijs vroeg .

Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is elke constructie in principe vergunningsplichtig (artikel 4.2.1,1° VCRO).

Een verharding wordt beschouwd als een constructie in de zin van de VCRO. Het aanleggen van een verharding is bijgevolg in principe vergunningsplichtig.

Overeenkomstig artikel 4.2.3 VCRO zijn er echter handelingen die kunnen worden vrijgesteld van de vergunningsplicht. Deze handelingen werden opgesomd in een Besluit van de Vlaamse Regering (ook het Vrijstellingsbesluit genoemd).

Artikel 2,1, 9° van dit besluit bepaalt dat er geen stedenbouwkundige vergunning nodig is voor verharding die bestaat uit de strikt noodzakelijke toegangen tot en opritten naar het gebouw of de gebouwen.

Deze vrijstelling is alleen van toepassing ingeval bijkomende voorwaarden worden nageleefd:

– de verharding moet binnen een straal van dertig meter van de hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woning liggen,

– het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd, en

– de handelingen situeren zich niet in een oeverzone of in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

– de handelingen zijn niet strijdig met voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, met voorwaarden van stedenbouwkundige vergunningen, met voorschriften van GRUP’s, APA’s, BPA’s of verkavelingsvergunningen.

Wat moet worden begrepen onder een ‘strikt noodzakelijke toegang tot de woning’ of wat wordt gedefinieerd als ‘oprit’ berust op een feitenkwestie en wordt beoordeeld met inachtneming van het redelijkheidsbeginsel.

Daar waar de oprit of toegangsweg (voor zover noodzakelijk) is vrijgesteld van de vergunningsplicht, geldt dit echter niet voor eventuele parkeerplaatsen die men wenst aan te leggen. Een parkeerplaats wordt immers niet beschouwd als een strikt noodzakelijke toegang tot de woning, of een oprit.

In het Vrijstellingsbesluit werd evenwel bepaalt dat verhardingen in zij- en achtertuin kunnen worden vrijgesteld tot 80m², mits inachtneming van de hogervermelde voorwaarden. Een parkeerplaats in de zij- of achtertuin zou bijgevolg wel kunnen zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht. Deze vrijstellingsregel ten belope van 80m² geldt echter niet voor verhardingen in de voortuin.

Samengevat: voor het aanleggen van een oprit is in principe geen vergunning nodig, zolang die strikt noodzakelijk is voor de toegang naar het gebouw. De beperking van 80 m² geldt in dat geval niet. Wel moet worden voldaan aan de hogervermelde voorwaarden. Voor andere verhardingen in de voortuin, die niet strikt noodzakelijk zijn voor de toegang naar een gebouw, geldt de vergunningsplicht wel (bv. parkeerplaatsen). In de achter- en zijtuin geldt de vergunningsplicht niet, zolang de bebouwde oppervlakte de 80m² niet overschrijdt.

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

 Wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen ( IKEA-wet )

Waarom was er nood aan nieuw wettelijk kader betreffende de vergunning van handelsvestigingen?

De vorige vestigingsprocedure werd geregeld door de wet van 29 juni 1975 betreffende de handelsvestigingen en door zijn uitvoeringsbesluiten. De wet op de Handelsvestigingen, ook wel de Grendelwet genoemd, werd goedgekeurd als antwoord op de sociale en economische evolutie van die tijd. In die periode begonnen de grootwarenhuizen immers in groot aantal toe te ne­men. In de huidige procedure wordt elk handelscomplex (detailhandel) vanaf een bepaalde oppervlakte – meer bepaald 1.500m² bruto bouwoppervlakte & 1000m² netto verkoopoppervlakte in zone 1 en respectievelijk 600m2 & 400m² buiten zone 1 – verplicht om een ‘sociaal-eco­nomische vergunning’ aan te vragen voor de vestiging van een nieuwe winkel, de uitbreiding of een belangrijke wijziging van de handelsbestemming van bestaande win­kels of handelscomplexen.

Meer dan 20 jaar later vertoonde de wet echter ver­schillende leemtes. De wetgeving was immers niet afge­stemd op de behoeften en kenmerken van het huidige commerciële landschap. Hoewel België aanvankelijk gekenmerkt werd door een groot aantal verkooppunten van beperkte omvang in de stads- en dorpskernen, telt ons land nu vooral handelszaken van middelgrote om­vang die als baanwinkels, verstedelijkte kernen met el­kaar verbinden. De nieuwste trend was evenwel de ex­pansie van grote Europese distributieketens in de nabijheid van de op- en afritten van grote invalswegen. Het kwam er dus op aan de samenhang tussen de kleine, middelgrote en grote distributiebedrijven te verbeteren zonder enerzijds de oprichting van nieuwe en de uitbrei­ding van bestaande handelsvestigingen te belemmeren en zonder anderzijds leegstand in de stadskernen te veroorzaken.

Bovendien moest er gezocht worden naar een even­wicht tussen de vraag naar kwaliteitsvolle maar betaalbare producten, het aanbod van een zo breed mogelijk assortiment en de reglementaire beperkingen van de ruimtelijke ordening. Gezien de schaarse ruimte die door de Gewesten als kleinhandelszone werd ingekleurd, diende goed te worden nagedacht over de vraag waar welke producten worden aangeboden. Hierbij diende rekening te worden gehouden met de belangen van de midden­stand en met de behoeften van de consument, die een ander leef- en consumptiepatroon heeft dan 20 jaar te­rug.

Daarnaast stelde men vast dat de toenmalige procedure ook complex en wei­nig transparant was.

Bovendien bracht de toenmalige procedure enorm veel administratieve rompslomp met zich mee en bovenal was deze bijzonder tijdrovend en bood ze nauwelijks enige rechtszekerheid.

Het nieuwe wettelijke kader betreffende de vergunning van handelsvestigingen behield evenwel de basisfilosofie van de vorige vestigingsreglementering (ook wel onder druk van de Europese vrije vestigingsregelgeving), zijnde de vier onderzoekscriteria: de impact van de ruimtelijke ligging van de handelsvestiging, de impact op de bestaande handels­zaken, de impact op de werkgelegenheid en de belan­gen van de consument.

 

Wanneer dient een socio-economische vergunning worden aangevraagd?

Het bezit van een socio-economisch vergunning is vereist indien men een kleinhandelszaak wil starten met een netto handelsoppervlakte van meer dan 400 m² toegankelijk voor het publiek. Deze socio-economische vergunning  vindt zijn grondslag in de wet van 13 augustus 2004, wet op de handelsinplantingen, gewijzigd door de wet van 22 december 2009 tot aanpassing van sommige wetgevingen aan de Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlementen de Raad betreffende diensten op de interne markt.

Onder kleinhandelszaak verstaat men in de zin van de wet: de distributie-eenheid waarvan de activiteit bestaat uit het wederverkopen op gewone wijze, in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan consumenten, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn.

Onder netto handelsoppervlakte verstaat men in de zin van de wet: de oppervlakte bestemd voor de verkoop en toegankelijk voor het publiek, met inbegrip van de niet-overdekte oppervlakten.

Deze oppervlakte omvat met name de kassazones, de zones die zich achter de kassa’s bevinden en de inkomruimte indien deze ook worden aangewend om waren uit te stallen of te verkopen.

De aanvraag van de vergunning moet worden gericht aan het college van burgemeester en schepenen van de plaats waar de vestiging gepland is.

Het formulier kan tegen ontvangstbewijs worden neergelegd op het gemeentehuis of wordt per aangetekend schrijven gericht aan het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de ontworpen handelsvestiging zal worden geëxploiteerd.

Wanneer het ontwerp van handelsvestiging een netto handelsoppervlakte beslaat die groter is dan 1000 m², stuurt de burgemeester of de afgevaardigde ambtenaar de aanvraag binnen vijf dagen na de aflevering van het indieningbewijs door naar het secretariaat van het Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie.

Vereenvoudigde procedure

De nieuwe wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen zorgt voor een vereenvoudigde procedure.

Volgende elementen dragen bij tot een (administra­tief) eenvoudigere procedure, met een snellere betekening van de beslissing over het al dan niet verkrijgen van een socio-economische vergunning als positief gevolg:

–         de opheffing van het zonale onderscheid is een vereenvoudiging, want ongeacht het feit of een handels­zaak in een verstedelijkt kern ligt of niet dient enkel een socio-economische vergunning te worden aangevraagd voor vestigingen met een netto-verkoopsoppervlakte vanaf 400 m²;

–         De opheffing van het dubbelcriterium bruto be­bouwde oppervlakte/netto-handelsoppervlakte. In tegen­stelling tot de vorige procedure dient slechts één crite­rium getoetst te worden. Meer bepaald de netto-verkoopsoppervlakte of de eigenlijke verkoopsruimte, en dit enkel voor projecten vanaf 400 m² en meer.

–         het College van Burgemeester en Schepenen beslist autonoom (d.w.z. zonder voorafgaandelijk advies) over projecten met een netto verkoopsoppervlakte tus­sen de 400 en 1000 m²;

–         enkel voor projecten met een netto-verkoopsop­pervlakte van meer dan 1000 m² is een voorafgaand advies vereist van één enkel adviescomité, dat zowel de technische expertise als de belangen van de sociaal-economische organisaties (inclusief de middenstand) herbergt. Het betreft het Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie dat een fusie is van het So­ciaal-Economisch Comité voor de Distributie en de Na­tionale Commissie voor de Distributie. Dit comité geeft een niet-bindend advies op basis van de huidige onderzoekscriteria.

–         de betekening van de beslissing binnen de 50 kalenderdagen voor projecten tussen de 400 & 1000 m2 en binnen de 70 kalenderdagen voor projecten met een netto-verkoopsoppervlakte van meer dan 1000 m²;

–         een vereenvoudigde procedure voor beperkte uit­breidingen die overeenkomen met de normale ontwik­keling van een handelszaak en voor verplaatsingen bin­nen een straal van 1 kilometer. Zulke projecten zijn enkel onderworpen aan een voorafgaande verklaring bij het gemeentebestuur.

Meer rechtszekerheid

De nieuwe wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen, bevat ook enkele aspecten die meer rechtszekerheid moeten garanderen:

–         het enkele criterium van de netto verkoopsopper­vlakte (vanaf 400 m²). Dit criterium sluit de discussie over het feit of de ruimte voor de opslag van de stock deel uitmaakt van het eigenlijke gebouw of van de verkoopsruimte (toegankelijk voor de verbruikers) uit. De netto handelsoppervlakte bevat immers enkel de eigen­lijke verkoopsruimte, de kassazones, de zones achter de kassa’s, de inkomhallen en de niet overdekte zones indien deze gebruikt worden om goederen uit te stallen of te verkopen;

–         de aanvrager en de gemeente kunnen gehoord worden door het Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie. Voor projecten met een netto verkoop­soppervlakte van meer dan 2000 m² dienen de aangren­zende gemeenten verplicht gehoord te worden;

–         een ontstentenis van beslissing van het College van Burgemeester en Schepenen geldt als gunstige be­slissing;

–         in alle gevallen – gunstige beslissing, gunstige beslissing met voorwaarden, ongunstige beslissing en ontstentenis van beslissing – kan beroep ingediend wor­den tegen de beslissing van het gemeentebestuur;

–         zowel de aanvrager, de socio-economische groe­peringen binnen het adviescomité (minstens 7 leden) als het voltallige comité zelf, kunnen beroep instellen bij het Interministerieel Comité voor de Distributie;

–         de ontstentenis van beslissing van dit beroeps­comité staat gelijk aan de bevestiging van de bestreden beslissing (bv. een ongunstig advies blijft ongunstig).