Maand: januari 2014

16 januari 2014

Leegstandsheffing. Toepassing van het begrip ‘overmacht’

Het Vlaams Gewest legt, overeenkomstig artikel 25 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996,  een heffing op leegstaande en/of verwaarloosde gebouwen en leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte en/of onbewoonbare woningen.

Artikel 39 van dit decreet voorziet in een vrijstelling in geval van overmacht.

Hof van Cassatie 26 september 2008: aan het begrip “overmacht”, in het kader van de Vlaamse leegstandheffing moet een van het gemeen recht afwijkende uitleg gegeven worden, in die zin dat er reeds sprake kan zijn van overmacht wanneer de leegstand van het pand te wijten is “aan redenen buiten de wil van de houder van het zakelijk recht, van wie redelijkerwijze niet kan worden verwacht dat hij een einde stelt aan de leegstand”.

De rechtspraak aanvaardde reeds overmacht in de volgende gevallen:

–  de weigering van een bouwvergunning om weinig relevante redenen  ;

–  de ziekte van de belastingplichtige (Alzheimer) waardoor het normaal beheer van het patrimonium onmogelijk is ;

–  een levensbedreigende ziekte die op korte termijn een ernstige implicatie dreigt te hebben op de financiële situatie van het gezin van de belastingplichtige, waardoor niet kan worden verwacht dat hij prioritair herstellingswerken laat uitvoeren aan een bedrijfsruimte waarin hij zelf niet meer actief is ;

–  de vernieling van het pand door brand en de daaropvolgende aanslepende gerechtelijke procedure met de brandverzekeraar en het wachten op de uitbetaling van een eerste gedeelte van het verzekerde bedrag alvorens het pand te slopen ;

–  een echtscheiding waardoor de normale voortgang van de renovatiewerken aan een pand dat initieel als gezinswoning zou worden ingericht, vertraging opliep ;

–  het feit dat een vennootschap als kandidaat-verhuurder voor het onroerend goed een weinig realistische huurprijs vroeg .

5 januari 2014

Gemene muur

Een muur wordt vermoed gemeen te zijn wanneer hij, “in de steden en op het platteland, tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel.“(artikel 653 Burgerlijk Wetboek)

Het begrip “gemene muur” werd echter niet wettelijk gedefinieerd. De rechtspraak en rechtsleer heeft in de loop der jaren het begrip volgende invulling gegeven: “Een muur die tot scheiding van twee aan elkaar grenzende, al dan niet bewoonde erven en die aan verschillende eigenaars toebehoort in gemeenschappelijke eigendom.” (V. Guffens en T. Viaene, “De gemene muur, een stand van zaken”, TBO 2005, 131)

Ingeval er sprake is van een gemene muur, kan het gemeen karakter ervan het recht/ de plicht tot muurgemeenheid met zich meebrengen. Immers: “iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is.” (artikel 661 Burgerlijk Wetboek)

Artikel 661 Burgerlijk Wetboek kan in twee richtingen werken: enerzijds kan de eigenaar van de private muur er zich op beroepen om een overnameprijs te verkrijgen van de medebuur; anderzijds kan de medebuur er zich op beroepen om de muur gemeen te laten maken. Er is echter rechtspraak die stelt dat artikel 661 Burgerlijk Wetboek enkel een recht schept in hoofde van de nieuwkomer, en niet in hoofde van de eigenaar van de bestaande muur. Dit is de strikte interpretatie, cf. infra.

Er dient immers steeds te worden nagegaan of er sprake is van ‘bezitsaanmatiging’ door de medebuur, waardoor de gedwongen gemeenmaking gerechtvaardigd wordt. Of anders gezegd: indien de medebuur een private muur gebruikt alsof hij gemeen is, kan de muureigenaar hem dwingen een overnamevergoeding te betalen.

Of er al dan niet sprake is van ‘bezitsaanmatiging’ door de medebuur, behoort tot de soevereine appreciatiebevoegdheid van de feitenrechter.

In de rechtspraak hebben zich een strikte en een ruime interpretatie ontwikkeld.

De strikte interpretatie

De strikte interpretatie stelt dat artikel 661 Burgerlijk Wetboek enkel in hoofde van de nieuwkomer een recht schept. De nieuwkomer moet bijgevolg steeds zijn wil tot gemeenmaking uiten. Deze wilsuiting kan stilzwijgend gebeuren, en bijvoorbeeld worden afgeleid uit een gedragswijze dat voor geen redelijke andere uitleg vatbaar is. Er wordt vereist dat er sprake is van bezitsaanmatiging, of een feitelijke daad die geldt als inbezitneming waartegen de eigenaar zich kan verzetten.  Het louter voordeel halen uit het bestaan van een muur vormt geen bezitsaanmatiging, aldus Cassatie. Voor bezitsaanmatiging is een ‘materieel contact’ vereist (Cass. 2 juni 1977, RW 1977-78, 1611; Cass. 2 september 1994, Arr. Cass. 1994-95, 948; Cass. 28 juni 2001; Cass. 4 december 2003, T. Vred. 2004, 386). Het loutere feit dat er gebruik wordt gemaakt van een muur, houdt bijgevolg geen bezitsaanmatiging in. Zoals gezegd, moet er sprake zijn van een materieel contact.

Bijvoorbeeld het volgende lijkt te kunnen worden beschouwd als een daad van bezitsaanmatiging (met materieel contact):

– het eigenhandig aanmeten van erfdienstbaarheden van overhang

– het eigenhandig aanmeten van erfdienstbaarheden van afwatering

– isolatie aanbrengen die steun vindt op de fundering van de muur

Let wel: het louter ‘voordeel halen’ uit het bestaan van een muur, is volgens de strikte interpretatie niet voldoende. Bv. louter thermisch voordeel halen uit het bestaan van een muur van de buur, terwijl er geen materieel contact is, wordt volgens deze strekking niet beschouwd als een bezitsaanmatiging. Soms worden bepaalde beperkende contacten, zoals steun, als onvoldoende ‘materieel contact’ beschouwd, wanneer er geen sprake is van verankering.

Veel hangt in ieder geval af van de interpretatie van de feitenrechter. Een banaal gebruik werd overeenkomstig deze strekking niet beschouwd als een daad van bezitsaanmatiging. Onder banaal gebruik werd verstaan: het aanbrengen van nagels voor een wasdraad, het schilderen van de bestaande muur, het gebruik van de muur om fruitbomen te leiden.

De ruime interpretatie

De ruime interpretatie gaat uit van een bezitsaanmatiging wanneer er een feitelijke inbezitneming is waaruit ondubbelzinnig de wil blijkt om de mandeligheid van de litigieuze muur af te kopen.

Ook hier is de appreciatie van de feitenrechter doorslaggevend. Zo werd de wil om de muur gemeen te maken afgeleid uit het feit dat de buur een nieuwe scheidingsmuur had gebouwd, zonder dat evenwel de draagkrachten van de nieuwe muur op de bestaande muur werden overgedragen, maar waarbij een constructie kon worden opgericht, die niet mogelijk was geweest indien de bestaande muur er niet was geweest (Rb. Gent 14 juni 2004, TGR 2004, afl. 4, 281).

Het ‘materieel contact’ is volgens deze ruime strekking niet doorslaggevend: de wil uiten om de muur gemeenschappelijk te maken, volstaat.

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

5 januari 2014

De vergunning van “verharding” om en bij een woning – vrijstelling mogelijk?

Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is elke constructie in principe vergunningsplichtig (artikel 4.2.1,1° VCRO).

Een verharding wordt beschouwd als een constructie in de zin van de VCRO. Het aanleggen van een verharding is bijgevolg in principe vergunningsplichtig.

Overeenkomstig artikel 4.2.3 VCRO zijn er echter handelingen die kunnen worden vrijgesteld van de vergunningsplicht. Deze handelingen werden opgesomd in een Besluit van de Vlaamse Regering (ook het Vrijstellingsbesluit genoemd).

Artikel 2,1, 9° van dit besluit bepaalt dat er geen stedenbouwkundige vergunning nodig is voor verharding die bestaat uit de strikt noodzakelijke toegangen tot en opritten naar het gebouw of de gebouwen.

Deze vrijstelling is alleen van toepassing ingeval bijkomende voorwaarden worden nageleefd:

– de verharding moet binnen een straal van dertig meter van de hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte woning liggen,

– het aantal woongelegenheden blijft ongewijzigd, en

– de handelingen situeren zich niet in een oeverzone of in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

– de handelingen zijn niet strijdig met voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, met voorwaarden van stedenbouwkundige vergunningen, met voorschriften van GRUP’s, APA’s, BPA’s of verkavelingsvergunningen.

Wat moet worden begrepen onder een ‘strikt noodzakelijke toegang tot de woning’ of wat wordt gedefinieerd als ‘oprit’ berust op een feitenkwestie en wordt beoordeeld met inachtneming van het redelijkheidsbeginsel.

Daar waar de oprit of toegangsweg (voor zover noodzakelijk) is vrijgesteld van de vergunningsplicht, geldt dit echter niet voor eventuele parkeerplaatsen die men wenst aan te leggen. Een parkeerplaats wordt immers niet beschouwd als een strikt noodzakelijke toegang tot de woning, of een oprit.

In het Vrijstellingsbesluit werd evenwel bepaalt dat verhardingen in zij- en achtertuin kunnen worden vrijgesteld tot 80m², mits inachtneming van de hogervermelde voorwaarden. Een parkeerplaats in de zij- of achtertuin zou bijgevolg wel kunnen zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht. Deze vrijstellingsregel ten belope van 80m² geldt echter niet voor verhardingen in de voortuin.

Samengevat: voor het aanleggen van een oprit is in principe geen vergunning nodig, zolang die strikt noodzakelijk is voor de toegang naar het gebouw. De beperking van 80 m² geldt in dat geval niet. Wel moet worden voldaan aan de hogervermelde voorwaarden. Voor andere verhardingen in de voortuin, die niet strikt noodzakelijk zijn voor de toegang naar een gebouw, geldt de vergunningsplicht wel (bv. parkeerplaatsen). In de achter- en zijtuin geldt de vergunningsplicht niet, zolang de bebouwde oppervlakte de 80m² niet overschrijdt.

Peeters en Hermans Advocaten http://www.peetersenhermans.be
Bereikbaar op info@peetersenhermans.be

3 januari 2014

Gewijzigde antiwitwaswetgeving sinds 1 januari 2014

De gewijzigde antiwitwaswetgeving (programmawet van 29 maart 2012, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 6 april 2012 – wijzigingen aan de wet van 11 januari 1993)  voorziet dat met ingang vanaf 1 januari 2014, onroerende goederen enkel nog via overschrijving of cheque mogen betaald worden.

Tot 1 januari 2014 waren betalingen in contanten bij de aankoop van onroerende goederen in België toegestaan tot 10% van de verkoopprijs, voor zover dit bedrag niet hoger was dan 5000 EUR.

Voor andere aankopen mag enkel nog cash betaald worden, indien de factuur lager is dan 3.000 euro. Betreffende facturen van 3.000 euro of meer, mag wel nog een cash voorschot betaald worden van maximaal 10% of maximaal 3.000 euro.

Opgelet het opsplitsen van een factuur in meerdere facturen onder 3.000 euro is eveneens verboden.

Zowel koper als verkoper riskeren geldboetes bij overtredingen.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a.pl?language=nl&caller=list&cn=1993011141&la=n&fromtab=wet&sql=dt=’wet’&tri=dd+as+rank&rech=1&numero=1 (art.20-21)